Se va uno de los peores años para el sector inmobiliario

Economía El miércoles Por
La falta de financiación, la fuerte devaluación y la inestabilidad del dólar generaron un parate en el mercado de real estate. Para los especialistas, el futuro estará marcado por las elecciones del año que viene.
inmobiliarias

Llega diciembre y con él, los momentos de balance. Para el sector de bienes raíces finaliza uno de los peores años de la última década. La fuerte devaluación, la inestabilidad del dólar, la falta de créditos hipotecarios y la flamante ley de alquileres se convirtió en un verdadero cóctel explosivo. El año 2019 llega con más dudas que certezas: para los principales desarrolladores y agentes inmobiliarios, las elecciones definirán el futuro del sector que aún hoy es una gran incógnita.
“Luego de un cierre del año 2017 muy promisorio, la realidad desmintió por completo las expectativas. A partir de los cambios en el Banco Central y la aceleración de la inflación, prácticamente desaparecieron del mercado los compradores con crédito y se postergaron las decisiones de inversión en proyectos de renta ante la falta de previsibilidad del comportamiento de las variables económicas”, describió Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de empresarios de la Vivienda (AEV).

Para los especialistas, sin dudas la peor noticia fue la falta de créditos hipotecarios, lo que generó una fuerte desactivación sobre todo de la clase media, que a través de la financiación, podía acceder al primer hogar. En este sentido, Carlos Spina, director de Argencons, sostuvo que el mercado inmobiliario en 2018 “sufrió un retroceso importante a los avances de los últimos dos años. La incertidumbre generada por la devaluación, más los mensajes confusos que el mismo mercado entrega, sumado al alza de tasas e inflación generando dificultades para los créditos UVA, todo ello conspiró contra el buen desempeño del mercado este año”.


Números
La sensación del sector se traduce en números. Según los últimos datos brindados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compra-venta de inmuebles registró en el décimo mes de 2018 una baja de 40,7% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3.669 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas creció 18,5% a $17.728 millones.

Por la fuerte devaluación de la moneda frente a la divisa estadounidense, “el monto medio de los actos fue de $4.831.863 (126.920 dólares de acuerdo con el tipo de cambio oficial promedio): creció 100,8% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense bajó 6,6%”, resalta el informe.

Para Spina, las ventas estuvieron “por debajo del presupuesto, pero por arriba del promedio del mercado. No nos podemos quejar si lo comparamos, pero no es lo que esperábamos”. Con un tono más pesimista, Rodríguez Nader señaló que para el caso de CMNV “hubo un paréntesis entre mayo y septiembre del que nadie en el mercado escapó donde concretamente se paralizó la actividad comercial. Nosotros, al tener una política sostenida de precios en pesos actualizados, pudimos sacar ventaja rápido cuando algunos inversores entendieron que ya habían logrado un beneficio con la diferencia del tipo de cambio”.

Por último, Ezequiel Chomer, director de la desarrolladora que lleva su apellido, señaló que “hubo menos cantidad de ventas que las esperadas, pero no en forma dramática. Quizá estemos en un 8% o 10% por debajo de la velocidad esperada de ventas para este momento”.

Lo peor
No sólo las transacciones de compra-venta están en los valores más bajos de la última década, sino que la rentabilidad que genera hoy un inmueble en alquiler es una de las más bajas de la historia. Según un informe elaborado por el sitio Reporte Inmobiliario, los alquileres de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires proporcionan una renta promedio del 2,88% anual bruta, que se traduce en rentas netas reales del orden del 1,5%. Los inmuebles muestran hoy los márgenes de ganancia más reducidos en años.

“En el largo plazo, la renta se ubica en un mínimo histórico, muy por debajo del promedio de los años posteriores a la convertibilidad, cuando la renta por alquiler se redujo a la mitad de la que se podía obtener en los veinte años anteriores”, explicaron desde Reporte Inmobiliario. Y agregan: “Con relación a 2017, la rentabilidad actual de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires cayó en más de dos puntos. Esta caída se debe a la evolución diferencial de los precios de venta y de alquiler como consecuencia de la última devaluación”.

“Hemos pasado algunas primaveras, pero lo cierto es que el mercado del real estate en la Argentina está en crisis hace 20 años. En ese contexto, creo que 2018 fue uno de los peores y más inesperados para el mercado. En el mundo de hoy es altamente ineficiente financiar cualquier proyecto sin crédito hipotecario y en la Argentina la incidencia de esta herramienta sobre PBI a duras penas llega al 1% mientras que en los países de Europa con mejores programas de vivienda puede llegar al 60%. En la región, países como Chile o Brasil están en el orden del 15% al 20%. Por ello, es fundamental una macro sostenida por muchos años con una inflación razonable para nuestra cultura y por supuesto con tasas de referencia lógicas mucho más favorables a la inversión en activos físicos y productivos”, sostuvo, por su parte, Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV.

El Gobierno
La falta de créditos hipotecarios, el aumento de ciertos impuestos para los propietarios y la tan polémica Ley de Alquileres fueron un trío que trajo más que dolores de cabeza este 2018. “Creo que el revalúo de propiedades perjudicó a los vendedores a la hora de concretar las ventas. Hay propiedades que fueron revaluadas a un precio inmobiliario mayor, que obliga a pagar impuestos que no son coincidentes con su valor real de venta. Por otro lado, el impuesto complementario es algo que no existía y lo han incorporado. Esto abarca a aquellas personas que tienen más de una propiedad o lote a quien se le aplica un impuesto por baldío o por construido. La alícuota es muy alta y sin dudas perjudica a los inversores que eligen al mercado inmobiliario como una forma de invertir en el país”, detalló a modo de ejemplo Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades

También, el Impuesto a los Bienes Personales que sufrió un aumento de la alícuota del 0,25, 0,50 o 0,75, depende de la cantidad de propiedades y su valor, “golpea a los inversores y provocan una falta de incentivo a aquellos que buscan resguardar sus ahorros en el ladrillo. “Como consecuencia, muchos inversores deciden vender sus propiedades para no pagar gran cantidad de impuestos”, agregó Mazzei. “Las medidas con respecto a los alquileres y los altos impuestos hacen que muchos inversores no elijan invertir en este mercado ya que el porcentaje que deja es mínimo. Como siempre, el perjudicado sin dudas termina siendo el inquilino ya que se produce el círculo de menor cantidad de oferta de alquileres, y aquellos que hay disponibles tienen valores excedidos”, concluyó.


Lo que viene
Con respecto al año nuevo que se avecina, todos los desarrolladores y agentes inmobiliarios coinciden en que las elecciones influirán decididamente en la economía y por supuesto que eso tendrá un impacto directo sobre el mercado inmobiliario.

Para el vicepresidente de la AEV, “si la Argentina logra revertir en el segundo semestre del año el ciclo recesivo e inicia un proceso de moderado crecimiento, es esperable que nuestro sector también amplifique esa recuperación, pero sin pasar de ratios modestos de actividad. En particular, creemos que la clase media no llegará a recuperar poder adquisitivo como para volver a ser protagonista de compras con crédito y que veremos resurgir, como ya está insinuándose tímidamente, esquemas de inversión a través de fideicomisos al costo, con proyectos para el sector más rico de la población que puede pagar una propiedad en el tiempo que se demora en construirla”.

Chomer, también negativo, no ve un futuro prometedor. “No vemos tan sencillo a 2019, ya que si bien la situación tiende a recuperarse gracias a la calma del dólar y la lenta baja de las tasas, aún por las nubes, la dinámica electoral tan polarizada y con proyectos de país tan antagónicos van a diferir muchas decisiones de inversión para el momento en que el panorama está más claro, sea cual sea su resultado”.

Con respecto a la influencia que las elecciones presidenciales tendrán en el mercado inmobiliario, los especialistas coinciden en señalar que será muy importante. “Imaginamos un mercado atento a las alternativas de los candidatos. El mercado de valores lo imaginamos volátil, y el de desarrollos más estabilizado, en búsqueda de valores razonables presentes hoy en nuevos proyectos”, indicó Juan Mora, de Casa Campus. “A nivel político, para que haya crecimiento se debe dar un giro muy importante en cuanto a las medidas económicas para generar un cambio real. Lamentablemente mis expectativas disminuyeron este año y deseo que en 2019 exista ese cambio que tanto se anunció y aún no pudimos ver”, concluyó Mazzei.
Temas

Te puede interesar